Immobilienverträge

Wohnungsrecht oder Fruchtgenussrecht

Die übliche Frage des Übergebers eines Hauses oder einer Wohnung lautet: „Soll ich für mich und meine Ehegattin ein Wohnungs- oder Fruchtgenussrecht vorbehalten?“

Die Beantwortung dieser Frage wird von den Lebensumständen der Beteiligten abhängen.

Soferne das betreffende Objekt weiterhin der Wohnungsversorgung des Übergebers und dessen Ehegattin dienen soll, wird in erster Linie ein Wohnungsrecht zu vereinbaren sein. Hiebei sind auch Regelungen über die Bezahlung der Betriebs- und Erhaltungskosten zu treffen. Das Wohnungsrecht berechtigt nicht zu einer Vermietung. Wenn eine Vermietung beabsichtigt ist, wäre eine Vereinbarung eines Fruchtgenussrechtes erforderlich.

Im letzteren Fall ist zu beachten, dass die vom Fruchtnießer abgeschlossenen Mietverträge mit seinem Ableben nicht erlöschen und den Eigentümer (Übernehmer) weiter binden. Es wird sich daher empfehlen, hiefür einschränkende Vereinbarungen zwischen dem Übergeber und dem Übernehmer zu treffen, wie z.B., dass der Fruchtnießer keine Mietverträge auf unbestimmte Zeit, sondern nur mit begrenzter Dauer, abschließen darf. Je nach der Art des Objekts lässt das Mietrechtsgesetz Zeitmietverträge zu, sodass in jedem einzelnen Fall die entsprechenden Klärungen zu treffen sind.

Bei Übergabe eines bereits vermieteten Objekts wird sich der Übergeber das Fruchtgenussrecht vorbehalten, wenn ihm die Mieteinnahmen weiter zustehen sollen. Bei der Einräumung des Fruchtgenussrechtes ergeben sich hiebei steuerliche Auswirkungen im Bereich der Einkommens- und der Umsatzsteuer und bedarf daher eine solche Vereinbarung einer vorherigen umfassenden Besprechung, um für beide Vertragsteile das bestmögliche Ergebnis zu erzielen. Auch an eine Schenkungsmeldung im Sinne der Bundesabgabenverordnung ist zu denken.

Vorsicht bei Mietverträgen

Mietverträge können schriftlich oder mündlich vereinbart werden. Für eine Absicherung von Vermieter und Mieter empfiehlt sich ein schriftlicher Vertrag.

In einem Mietvertrag sollen folgende Details aufgelistet sein:

• Name des Mieters und des Vermieters;
• Größe der Mietwohnung mit genauer Beschreibung von Ausstattung und Lage;
• Höhe und Zeitpunkt der Zahlungen (Miete, Betriebskosten, Wertsicherung);
• Beginn und Ende des Mietverhältnisses

Weiters sollten folgende Fragen geklärt werden:

• Wer bezahlt die Instandhaltungskosten?
• In welchem Zustand ist die Wohnung zurückzugeben?
• Gebührt ein Investitionsersatz?

Vorsicht bei der Vermietung von Eigentumswohnungen

Herr A. ist Eigentümer einer Wohnung und hat diese an einen Bekannten vermietet. Die Höhe der Hauptmiete und der Betriebskosten, die Verrechnung der Umsatzsteuer sowie die Vereinbarung einer Wertsicherung des Hauptmietzinses wurden schriftlich festgehalten. Darüber hinaus wurde der Beginn und das Ende des Mietvertrages mündlich vereinbart.

Noch vor Ablauf der nur mündlich vereinbarten Mietvertragsdauer wurde der Mieter vom Eigentümer darauf aufmerksam gemacht, dass keine Verlängerung des Mietvertrages erfolgen kann, da die Wohnung für private Zwecke des Eigentümers benötigt wird.

Der Mieter hat sich daraufhin juristisch beraten lassen und dem Wohnungseigentümer mitgeteilt, dass die mündliche Befristung des Mietverhältnisses nicht gültig und er zu einer Räumung der Wohnung nicht verpflichtet sei.

Was ist schiefgelaufen?

Die Befristung des Mietverhältnisses wurde lediglich mündlich vereinbart, was zur Folge hat, dass die Durchsetzbarkeit mangels Schriftform tatsächlich nicht gegeben ist. Der Notar hätte Herrn A. dahingehend beraten, dass auch die Vertragsdauer zu den schriftlichen zu vereinbarenden Bestandteilen des Mietvertrages gehört.

Herr A. kann also seinen Bekannten nach den Bestimmungen des Mietrechtsgesetzes nur mehr aus wichtigen Gründen kündigen.

Vorkaufsrecht

Jemand hat ein Grundstück geerbt. An diesem besteht ein Vorkaufsrecht. Was bedeutet dies?

Wenn man das Grundstück verkaufen will, welches mit einem Vorkaufsrecht belastet ist, muss man dem Vorkaufsberechtigten entweder ein fixes unterschriebenes Anbot eines Käufers oder einen abgeschlossenen Kaufvertrag vorlegen. Nach Verständigung des Vorkaufsberechtigten kann der Kaufvertrag nicht mehr aufgehoben oder abgeändert werden.

Der Vorkaufsberechtigte hat dann 30 Tage Zeit, vom Vorkaufsrecht Gebrauch zu machen. Tut er dies, tritt er in das Anbot ein bzw. kommt automatisch der Kaufvertrag in der abgeschlossenen Form mit dem Vorkaufsberechtigten zustande. Man ist verpflichtet, die erforderlichen Unterschriften abzugeben, damit der Vorkaufsberechtigte ins Grundbuch eingetragen werden kann. Der Vorkaufsberechtigte ist an den vorliegenden Vertrag vollinhaltlich gebunden und hat alle Bedingungen zu erfüllen.

Das Vorkaufsrecht kann nicht ausgeübt werden, wenn man das Grundstück verschenkt oder vererbt. Allerdings bleibt das Vorkaufsrecht auf Lebensdauer des Vorkaufsberechtigten aufrecht und bindet daher auch die Rechtsnachfolger (den Beschenkten oder den Erben). Der Vorkaufsberechtigte kann das Vorkaufsrecht nicht vererben oder verkaufen.

Die genauen Bedingungen des Vorkaufsrechtes können vertraglich abgeändert werden, es kann beispielsweise ein bestimmter Vorkaufspreis vereinbart werden oder es kann auch ein Vorkaufsrecht „für alle Veräußerungsfälle“ eingeräumt werden. Dieses kann nur ausgeübt werden, wenn bereits bei Einräumung des Vorkaufsrechtes ein bestimmter (oder bestimmbarer) Vorkaufspreis vereinbart wurde.

Kauf auf Leibrente sinnvoll?

Der Verkauf eines Hauses gegen Zahlung einer Leibrente ist sowohl für den Verkäufer als auch für den Käufer ein Glücksgeschäft. Kennzeichen des Leibrentenkaufvertrages ist die Tatsache, dass der Käufer in regelmäßigen Abständen, etwa monatlich oder jährlich eine bestimmte Geldsumme solange an den Verkäufer auszahlt, bis der Verkäufer stirbt. Das heißt, dass die Erben des Verkäufers keinen Anspruch auf weitere Zahlungen haben, wenn bei Lebzeiten des Verkäufers noch Zahlungen offen gewesen waren.

Im Gegensatz dazu steht der (normale) Verkauf, bei dem der gesamte Kaufpreis üblicherweise auf einmal bezahlt wird. Bei beiden Arten des Verkaufes wird der Käufer jedoch sofort, das heißt mit der Eintragung im Grundbuch Eigentümer.

Welche Vor- und Nachteile sind hier abzuwägen?

Aus der Sicht des Verkäufers bietet die regelmäßige Zahlung eine Art Zusatzeinkommen und damit für das Alter eine Zusatzpension. Dieser Gedanke ist im Zeitalter der Rücknahme der staatlichen Sozialleistungen besonders interessant. Da die Zeitdauer in der diese Zahlungen erfolgen viele Jahre umfasst ist für den Verkäufer wichtig, dass die Zahlungen regelmäßig erfolgen. Selbst bei bester Bonität des Käufers müssen die Zahlungen daher unbedingt abgesichert sein. Insbesondere für den Fall, dass der Käufer insolvent wird, geht ist diese Absicherung von großer Bedeutung. Diese Absicherung kann z.B. durch Eintragung eines Pfandrechtes für die wiederkehrenden Zahlungen im Grundbuch des verkauften Hauses erfolgen. Zahlt der Käufer seine Rate nicht, kann der Verkäufer durch dieses Pfandrecht wiederum auf sein früheres Haus mittels Exekution zurückgreifen. Ist der Kaufvertrag als vollstreckbarer Notariatsakt gestaltet, kann diese Exekution besonders rasch durchgeführt werden.

Eine weitere Möglichkeit der Absicherung besteht darin, dass der Käufer eine Bankgarantie vorlegt. Hier übernimmt eine Bank für den Käufer die persönliche Haftung dafür, dass dieser die Zahlungen regelmäßig und pünktlich leistet. Zahlt der Käufer nicht, kann der Verkäufer das Geld direkt von der garantieausstellenden Bank verlangen.

Neben der Vereinbarung über die Höhe der wiederkehrenden Zahlungen ist auch die Vereinbarung einer Wertsicherung und/oder einer allfälligen Verzinsung besonders wichtig. Dabei wird in der Regel der österreichische Verbraucherpreisindex verwendet. Dieser bedeutet, dass bei einer Verteuerung der allgemeinen Lebensführung auch die Verteuerung, sprich Erhöhung der zu zahlenden Leibrente in eben diesem Ausmaß erfolgt. Damit wird versucht, einer allfälligen Geldentwertung vorzubeugen.

Auch aus der Sicht des Käufers ist der Leibrentenkauf eine interessante Variante. Verlockend ist dabei natürlich die Tatsache, dass anstatt einer großen Geldsumme regelmäßig wiederkehrend nur ein verhältnismäßig geringer Betrag zu zahlen ist. Die Zeitdauer der Leibrentenzahlung ist jedoch völlig ungewiss und sollte daher bei der grundsätzlichen Kalkulation als sehr lange angenommen werden. Hat der Käufer keine große Geldsumme zur Verfügung, beziehungsweise müsste er diese zum größten Teil durch eine Bank finanzieren, ist die Leibrentenvariante besonders interessant, wenn die Leibrente nicht zu hoch ist. Die Leibrentenzahlung erspart dem Käufer unter Umständen die nicht unbeträchtlichen Zinsen die durch die Bankfinanzierung anfallen würden, wenn der Kaufpreis auf einmal bezahlt werden müsste.

Wenn der Verkäufer anderseits wesentlich länger lebt als nach der statistischen Lebenserwartung angenommen wurden, kann der Kaufpreis unter Umständen den Wert des Kaufobjektes übersteigen

Wie auch beim Aushandeln des Kaufpreises (beim normalen Kaufvertrag) kommt daher dem Aushandeln der Höhe der wiederkehrenden Leibrente ganz besondere Bedeutung zu. Nur wenn diese Höhe sowohl für Käufer als auch für Verkäufer interessant ist, ist der Leibrentenkauf eine echte Alternative zum normalen Kauf.

Grundkauf mit Köpfchen

Ein gar nicht so seltener Fall: Herr M. hat einen Baugrund gekauft und den Kaufpreis bei Vertragsunterschrift bar geleistet. Nachträglich stellt sich heraus, dass im Grundbuch eine hypothekarische Belastung des Grundstückes durch das Finanzamt gegeben ist. Als er daraufhin den Kauf rückgängig machen will, stellt sich heraus, dass der Verkäufer über die gezahlte Kaufsumme nicht mehr verfügt.

Was ist schiefgelaufen?

Eigentümer eines Grundstückes wird man nicht mit Vertragsabschluss, sondern erst mit der Grundbuchseintragung. In diesem Falle wurde der Kaufpreis dem Verkäufer vorher ausbezahlt, ohne das Grundbuch zu beobachten.

Wie hätte es ablaufen sollen?

Der Grundkäufer hätte den Verkauf über einen Notar abwickeln sollen. Der Notar weiß selbstverständlich in allen Belangen bezüglich des Erwerbes von Liegenschaften Bescheid und erklärt den Vertragsparteien rechtliche und wirtschaftliche Folgen eines Rechtsgeschäftes. Der Notar informiert sich im Grundbuch, er berät über die sichere Abwicklung durch Grundbuchsperre, verwahrt den Kaufpreis treuhändig, überwacht die Erfüllung der Auszahlungsbedingungen, sorgt für genaueste Abrechnung und erledigt die Eintragung im Grundbuch.

Auf alle Fälle ist der Weg zum Notar somit billiger als eine nachfolgende Sanierung gemachter Fehler. Denn Unwissenheit schützt bekanntlich vor Rechtsfolgen nicht!

Belastungs- und Veräußerungsverbot

Frage: Ich bekomme von meinen Eltern eine Liegenschaft, soll aber ein Belastungs- und Veräußerungsverbot unterschreiben. Ist das nur zur Sicherheit für meine Eltern oder hat es auch einen Sinn für mich?

Antwort: Das Belastungs- und Veräußerungsverbot besteht in der Verpflichtung, z.B. eine Liegenschaft ohne Zustimmung eines anderen weder zu belasten noch zu veräußern. Grundsätzlich kann man eine solche Verpflichtung jeder beliebigen Person gegenüber eingehen.

Wirklich Sinn ergibt das Belastungs- und Veräußerungsverbot allerdings erst dann, wenn es im Grundbuch eingetragen und damit gegen jeden Außenstehenden wirksam wird. Und da setzt das Allgemeine Bürgerliche Gesetzbuch Schranken. Verbücherungsfähig ist ein vertragliches Belastungs- und Veräußerungsverbot nur dann, wenn es zwischen Ehegatten, eingetragenen Partnern oder zwischen Eltern und leiblichen Kindern, Adoptivkindern, Pflegekindern und deren Ehegatten oder eingetragenen Partnern vereinbart wird. Die Eintragung im Grundbuch ist für die Wirksamkeit gegen Dritte unbedingt erforderlich.

In der Wirkung haben Belastungs- und Veräußerungsverbote zwei Seiten. Die weniger angenehme für den Verpflichteten ist vielleicht die Tatsache, dass er für jede Art der Belastung und Veräußerung die (verbücherungsfähig, das heißt beglaubigt unterfertigte) schriftliche Zustimmung des oder der Berechtigten braucht. Die „angenehme“, weil auch dem Verpflichteten Sicherheit bietende liegt darin, dass – solange das Verbot besteht und im Grundbuch eingetragen ist – auch keinerlei exekutive Pfandrechte bei der betroffenen Liegenschaft in das Grundbuch kommen können und es jedenfalls auch vor „ungewollten“ Gläubigern schützt.

Belastungs- und Veräußerungsverbote wirken auf Lebensdauer des Berechtigten und des Verpflichteten. Wenn also einer dieser beiden verstirbt, erlischt das Verbot und ist im Grundbuch zu löschen.

Wenn solche Vereinbarungen offensichtlich zur Benachteiligung von (bereits vorhandenen) Gläubigern abgeschlossen werden, unterliegen sie der Anfechtung.